Codigo Civil Interpretado - Anotado Artigo por artigo

TJDFT. Arras confirmatórias. Art. 418 do CC/2002. Devolução em dobro. Precedentes. A jurisprudência deste Egrégio, a respeito das arras confirmatórias do acordo de vontades e de princípio de pagamento, com natureza sancionatória, hipótese dos autos, tem-se posicionado no sentido de que, uma vez descumprido o contrato de compra e venda pelo promitente vendedor, deverá esse devolver em dobro o sinal recebido, tudo de acordo com citado dispositivo civilista. Observe-se: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DESCUMPRIMENTO - APENAMENTO - DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL - SENTENÇA MANTIDA 1) Assinando compromisso de compra e venda, e sendo ele descumprindo pelo promitente vendedor, tem ele que devolver, em dobro, o sinal recebido, como determinado pelo artigo 418 do Código Civil Brasileiro. 2) Recurso conhecido e improvido. (20070410034263APC, Relator LUCIANO VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, julgado em 25/06/2009, DJ 16/07/2009 p. 43)”. “PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. REJEIÇÃO. MÉRITO: NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DO ALIENANTE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. CABIMENTO. 1.Verificado que a apelante apresentou em suas respectivas razões recursais argumentos aptos a rebater os fundamentos contidos na r. sentença, impõe-se a rejeição da preliminar de não conhecimento do recurso. 2.Tratando-se de arras confirmatórias e constatada que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel se deu por culpa do alienante, em razão do não fornecimento de documentos necessários à transferência de propriedade do bem, impõe-se reconhecer a necessidade de devolução em dobro da quantia recebida a título de sinal, consoante disposto no artigo 418 do Código Civil de 2002. 3.Recurso conhecido e não provido. (20040110185903APC, Relator NÍDIA CORRÊA LIMA, 3ª Turma Cível, julgado em 18/02/2009, DJ 09/03/2009 p. 59)”.

Acórdão: Apelação Cível n. 2008.01.1.046941-2, de Brasília.
Relator: Des. Flavio Rostirola.
Data da decisão: 30.06.2010.

Órgão 1ª Turma Cível
Processo N. Apelação Cível 20080110469412APC
Apelante(s) DOMÍNIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA E OUTROS
Apelado(s) OS MESMOS
Relator Desembargador FLAVIO ROSTIROLA
Revisor Desembargador LÉCIO RESENDE
Acórdão Nº 432.752

EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTÊNCIA. IMÓVEL. CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE NA COBRANÇA. SUCUMBÊNCIA DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. 1. Consoante o artigo 517 do Código de Processo Civil, repele-se a inovação recursal, excetuando-se quando realizada por força maior. No caso vertente, o pleito de devolução das arras em dobro guarda estreita relação com a pretensão inicial dos Requerentes, qual seja, a rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, o que implicou, segundo a convicção do ilustre sentenciante, a devolução do sinal. Se a interpretação do artigo 418 do Código Civil, que trata das arras, não restou realizada conforme os interesses dos Autores, cuida-se de questão outra, atinente ao livre convencimento do juiz com apoio no artigo 131 do Código de Processo Civil, e não de inovação recursal. 2. Uma vez comprovado que o atraso na entrega de imóvel adquirido ainda em construção decorreu de culpa exclusiva da construtora, sem justificativa plausível, possui o comprador direito à rescisão contratual com a devolução das parcelas pagas. 3. De acordo com o artigo 418 do Código Civil, nos contratos em que hajam sido pactuadas arras confirmatórias, se a inexecução for de quem as recebeu, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente. 4. No caso em estudo, a quantia paga, a título de comissão de corretagem, não restou paga, propriamente, a título de arras, tampouco não se demonstrou a atuação de corretor. Logo, essa deve ser restituída à parte autora. 5. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, demonstrada a abusividade na cobrança pactuada de taxa de administração, cabível sua redução ao percentual que melhor reflita o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais. 6. Essas as razões por que SE DEU PROVIMENTO PARCIAL ao apelo da Ré, para que fosse retida da quantia a ser devolvida aos Autores a taxa de administração, no patamar de 10% (dez por cento) do valor pago pela aquisição do bem. Quanto ao recurso adesivo dos Requerentes, DEU-SE-LHE PROVIMENTO, para que as arras fossem restituídas em dobro, nos moldes do artigo 418 do Código Civil, bem como para reparar o mero erro material e explicitar o deferimento dos lucros cessantes, bem como para reparar o mero erro material e explicitar o deferimento dos lucros cessantes, nos exatos termos da r. sentença (fls.232 e 234).

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, FLAVIO ROSTIROLA - Relator, LÉCIO RESENDE - Revisor, NÍVIO GERALDO GONÇALVES - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador NATANAEL CAETANO, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR A(S) PRELIMINAR(ES) E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO PRINCIPAL, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 30 de junho de 2010

Certificado nº: 23 CD E7 C5 00 04 00 00 0C AF 06/07/2010 - 19:23

Desembargador FLAVIO ROSTIROLA
Relator

RELATÓRIO

ANAMARIA PRATES BARROSO e RADAM NAKAI NUNES ajuizaram ação de rescisão contratual c/c repetição de valores pagos e danos materiais e morais com antecipação de tutela em desfavor de DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA. Afirmaram os Requerentes que a primeira Autora, em 16.09.2003, haveria firmado com a Ré contrato de compromisso particular de promessa de compra e venda, tendo, como objeto, aquisição de imóvel situado na Quadra 101, Lote 03, Bloco A, apartamento 1102, Praça Tié, Águas Claras – DF. Alegaram que o apartamento não haveria sido entregue em 36 (trinta e seis) meses depois da celebração do negócio, ou seja, junho de 2006, tampouco em dezembro de 2006, prazo que seria final para a entrega do bem, segundo a avença. Asseveraram que haveriam notificado a Requerida do atraso, contudo não haveriam logrado êxito. Sustentaram, também, que seria a Construtora exclusivamente culpada pela pleiteada rescisão do contrato. Pediram, ainda, R$1.000,00 (mil reais) a título de lucros cessantes, a restituição de valores pagos com a diferença do atual valor do imóvel, R$30.000,00 (trinta mil reais) de danos morais para cada um dos Autores e consectários de sucumbência.
Ao contestar, a Construtora-Demandada aduziu que o atraso na entrega do imóvel pode ocorrer por força maior, motivo pelo qual o bem não teria sido entregue, consoante argumentou. Salientou que deveria prevalecer o princípio do pacta sunt servanda. Afirmou, também, que a restituição dos valores pagos implicaria retenção de sinal e taxas de administração, porque se trataria de empreendimento de autofinanciamento. Frisou que inexistiriam lucros cessantes, danos materiais e morais, assertivas que estariam, segundo alegou, desacompanhadas de provas (fls.179/199).
Na r. sentença, publicada no primeiro dia útil seguinte a 08.03.2010 (fls. 229/236), o ilustre magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos dos Autores, para condenar a Ré ao pagamento de todos os valores desembolsados pelos Demandantes, corrigidos monetariamente a contar dos respectivos desembolsos, e juros de mora a partir da citação, no valor de 1% (um por cento) ao mês. Condenou a Requerida, ainda, ao pagamento dos danos materiais consistentes ao retorno das partes ao status quo ante por devolução de todas as parcelas pagas, inclusive, sinal e taxas, tudo corrigido monetariamente do respectivo desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação. Em face da sucumbência minoritária dos Requerentes, condenou a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação devidamente atualizada, nos termos do artigo 20, parágrafo terceiro, do Código Processual Civil.
Inconformada, apela a Ré, com o preparo (fl.250). Alega que a taxa de administração deveria ser retida, e que a devolução da quantia paga deveria ser realizada de acordo com o pactuado, o que evitaria enriquecimento ilícito dos Autores, segundo aduz. Argumenta que não se deveriam devolver as arras, pois serviriam para arcar com a comissão de corretagem, mão de obra esta que seria terceirizada. Defendem a aplicação da sucumbência recíproca (fls.239/249).
Contrarrazões dos Demandantes em relação ao apelo da Demandada às fls.256/263.
Igualmente, recorrem adesivamente os Autores, com preparo (fl.269). Requerem seja especificada a indenização por lucros cessantes, porque haveria o ilustre julgador singular deferido tal pedido, porém, no dispositivo da sentença, não teria exposto tal comando. Postularam, ainda, a devolução em dobro das arras, nos moldes do artigo 418 do Código Civil (fls.264/268).
Nas contrarrazões da Demandada quanto ao recurso adesivo dos Demandantes, essa requereu, a princípio, o não conhecimento do recurso. Asseverou a inovação recursal, na medida em que não se haveria pleiteado, na primeira instância, a devolução em dobro das arras. Afirmou, ainda, que o nobre magistrado não teria deferido os lucros cessantes (fls.275/280).
É o relatório.

VOTOS
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA - Relator

Conheço do apelo da Ré, porque preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
No que concerne ao recurso adesivo dos Autores, prescinde o seu conhecimento a análise da afirmação da Ré de que tal recurso não poderia ser conhecido e de que haveria ocorrido inovação recursal no caso vertente (fl.280). Aprecio tais pontos como PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO.
Consoante o artigo 517 do Código de Processo Civil, mostra-se defesa a inovação de matéria em sede recursal, exceto se demonstrado motivo de força maior. Acerca do tema, eis entendimento consolidado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. MATÉRIA QUE NÃO FOI SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DO MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU. JULGAMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. VIOLAÇÃO AO ART. 515 E 517 DO CPC. 1. O art. 515, caput e § 1, do CPC dispõe sobre o efeito devolutivo da apelação, ou seja, ao Tribunal só é dado avaliar as questões suscitadas e discutidas no processo em primeiro grau. Vale dizer, se determinada questão não foi colocada ao julgamento do magistrado a quo, o Tribunal não pode apreciá-la (princípio do tantum devolutum quantum appellatum). Essa regra geral é confirmada pela leitura do art. 517 da Lei Adjetiva Civil, que traz a exceção.2. Portanto, só é possível inovação da causa de pedir em sede de razões de apelação se a nova matéria a ser discutida não pôde ser levada ao primeiro grau por motivos de força maior. Além disso, é claro, o segundo grau sempre pode conhecer das matérias de ordem pública, mas isso em razão do efeito translativo (art. 267, § 3º, do CPC). 3. Apreciando a questão da falta de notificação do lançamento, que não foi alvo de apreciação pelo magistrado a quo e também não é matéria de ordem pública, o Tribunal de origem malferiu os arts. 515 e 517 do CPC.4. Recurso especial provido. (REsp 884.983/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/10/2008, DJe 25/11/2008).

ADMINISTRATIVO. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. POLICIAL MILITAR DO AMAZONAS. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO-CABIMENTO. SOLDADO. PROMOÇÃO A 3º SARGENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. O ordenamento jurídico apresenta-se, em regra, contrário à inovação recursal. As questões de fato não suscitadas na instância inferior não podem ser apreciadas pelo Tribunal ad quem, exceto se provado motivo de força maior, nos termos do art. 517 do CPC.(OMISSIS) (RMS 22.255/AM, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 27/03/2008, DJe 12/05/2008).

No caso em comento, entre os pedidos postulados na inicial, destaco aquele que guarda correlação com o inconformismo da Ré:

6) Seja julgada procedente a ação, condenando a ré a RESTITUIÇÃO TOTAL dos valores pagos aos autores na aquisição do imóvel, importância de R$101.483,93, a título de devolução, os valores devem ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora, desde dezembro/2006 (fl.15).

Na r. sentença, Sua Excelência a quo, seguindo os ditames do artigo 460 do Código de Processo Civil, ateve-se à matéria posta em julgamento, assim decidindo sobre tal pleito:

“Tenho como inadimplente a parte ré que perdeu o prazo da entrega do imóvel, sendo flagrantemente abusiva a cláusula que busca perpetuar a prorrogação do prazo de entrega com a incidência de circunstâncias que independem da vontade do consumidor. Assim sendo, devem as partes retornar ao status quo ante, o que por consequência implica a devolução do sinal pago. (fl.231).

No presente recurso adesivo, sustentaram os Autores que “(...) a respeito das arras confirmatórias, hipótese dos autos, tem-se posicionado no sentido de que, descumprido o contrato de compra e venda pelo promitente vendedor, deverá esse devolver em dobro o sinal recebido” (fl.268). De tal sorte, assentados no artigo 418 do Código Civil, os Requerentes pediram a devolução do sinal em dobro.
A meu aviso, tal pleito guarda estreita relação com a pretensão inicial dos Requerentes, qual seja, a rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, o que implicou, segundo a convicção do ilustre sentenciante, a devolução do sinal. Se a interpretação do artigo 418 do Código Civil, que trata das arras, não restou realizada conforme os interesses dos Autores, cuida-se de questão outra, atinente ao livre convencimento do juiz com apoio no artigo 131 do Código de Processo Civil, e não de inovação recursal.
Neste momento, cumpre recordar que, conforme definição da ilustre doutrina de Fredie Didier, “o pedido bitola a prestação jurisdicional, que não poderá ser extra, ultra ou infra/citra petita, conforme prescreve o princípio da congruência” , disposto nos art. 128 e 460 do Código de Processo Civil, sob pena de ofender o princípio do contraditório, da imparcialidade do juiz e da igualdade processual entre as partes.
Por essa razão, o pedido “deve ser certo ou determinado”, conforme artigo 286 do mesmo Diploma, requisito de fundamental importância, tanto de direito processual quanto de direito material. Uma vez que o pedido define, também, questões como conexão, competência, a litispendência, a coisa julgada e o valor da causa, bem como constitui “um projeto de sentença, nada mais razoável do que exigir daquele os mesmos requisitos exigidos dessa” , quais sejam, certeza, determinação, clareza e coerência.
Não obstante, encontra-se consolidado na jurisprudência pátria, o entendimento de que o pedido, enunciado como eficácia jurídica que se pretender ver implementada mediante a atividade jurisdicional :

“...é aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado, na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo, e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'Dos pedidos' (STJ, REsp, 120299/ES, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, DJ de 21.09.1998).

No mesmo sentido, verbis:

“Processual civil. Agravo no recurso especial. Julgamento extra petita. Inocorrência. - Cabe ao julgador a interpretação lógico-sistemática do pedido formulado na petição inicial a partir de uma análise de todo o seu conteúdo. Agravo não provido. (STJ, AgRg no REsp 914.981/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 27/04/2010).

Essa respeitada linha de pensamento tem como fundamento o princípio da efetividade da prestação jurisdicional, instituído pela Emenda Constitucional nº 45/2004, conhecida como a “reforma do Judiciário”.
A Constituição Cidadã, ao positivar o acesso à justiça como direito fundamental, instituiu não somente uma garantia formal, mas, sobretudo, uma garantia material constitucional, protegida como cláusula pétrea, atribuindo-lhe significado mais coerente com o Estado Democrático de Direito, qual seja: de direito à prestação jurisdicional efetiva e à ordem jurídica justa.
Nesse sentido, colaciono ensinamentos de Mauro Cappelletti, Cândido Rangel Dinamarco e outros renomados doutrinadores:

“De fato, o direito ao acesso efetivo tem sido progressivamente reconhecido como sendo de importância capital entre os novos direitos individuais e sociais, uma vez que a titularidade de direitos é destituída de sentido, na ausência de mecanismos para sua efetiva reivindicação. O acesso à justiça pode, portanto, ser encarado como o requisito fundamental – o mais básico dos direitos humanos – de um sistema jurídico moderno e igualitário que pretenda garantir, e não apenas proclamar os direitos de todos”. (CAPPELLETTI, Mauro; GARTH, Bryant. Acesso à justiça. Trad. Ellen Gracie Northfleet. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, 2002).

“A ordem jurídico-positiva (Constituição e leis ordinárias) e o lavor dos processualistas modernos têm posto em destaque uma série de princípios e garantias que, somados e interpretados harmoniosamente, constituem o traçado do caminho que conduz as partes à ordem jurídica justa. O acesso à justiça é, pois, a idéia central a que converge toda a oferta constitucional e legal desses princípios e garantias. Assim, (a) oferece-se a mais ampla admissão de pessoas e causas ao processo (universalidade da jurisdição), depois (b) garante-se a todas elas (no cível e no criminal) a observância das regras que consubstanciam o devido processo legal, para que (c) possam participar intensamente da formação do convencimento do juiz que irá julgar a causa (princípio do contraditório), podendo exigir dele a (d) efetividade de uma participação em diálogo -, tudo com vistas a preparar uma solução que seja justa, seja capaz de eliminar todo resíduo de insatisfação. Eis a dinâmica dos princípios e garantias do processo, na sua interação teleológica apontada para a pacificação com justiça” .

“(...) Falar em instrumentalidade do processo ou em sua efetividade significa, no contexto, falar dele como algo posto à disposição das pessoas com vistas a fazê-las mais felizes (ou menos infelizes) mediante a eliminação dos conflitos que as envolvem, com decisões justas. Mais do que um princípio, o acesso à justiça é a síntese de todos os princípios e garantias do processo, seja a nível constitucional ou infraconstitucional, seja em sede legislativa ou doutrinária e jurisprudencial. Chega-se à idéia do acesso à justiça, que é o pólo metodológico mais importante do sistema processual na atualidade, mediante o exame de todos e de qualquer um dos grandes princípios”. (DINAMARCO, Cândido Rangel. A instrumentalidade do processo. 11. ed. rev. e atual., São Paulo: Malheiros, 2003, p. 372).

Por conseguinte, a fim de promover prestação jurisdicional efetiva e justa, bem como efetivar o direito constitucional de acesso à justiça, o pedido inicial deve ser considerado em sua amplitude contextual, por meio de interpretação lógico-sistemática de todo o seu conteúdo, e não somente da leitura estrita do título “dos pedidos” contidos na exordial.
Forte nessas razões, AFASTO a preliminar de não conhecimento do recurso adesivo e o CONHEÇO, pois preenchidos os pressupostos processuais.

MÉRITO

Ambas as partes recorreram.
Apela a Ré. Alega que a taxa de administração deveria ser retida, e que a devolução da quantia paga deveria ser realizada de acordo com o pactuado, o que evitaria enriquecimento ilícito dos Autores, segundo aduz. Argumenta que não se deveriam devolver as arras, pois serviriam para arcar com a comissão de corretagem, mão de obra que seria terceirizada. Defendem a aplicação da sucumbência recíproca (fls.239/249).
Igualmente, recorrem adesivamente os Autores. Requerem seja especificada a indenização por lucros cessantes, porque haveria o ilustre julgador singular deferido tal pedido, porém, no dispositivo da sentença, não teria exposto tal comando. Postularam, ainda, a devolução em dobro das arras, nos moldes do artigo 418 do Código Civil (fls.264/268).
Vejamos.

(I) Do descumprimento do contrato pela Construtora e do direito à devolução das parcelas pagas

Em primeiro lugar, observo que as partes firmaram contrato de compromisso particular de promessa de compra e venda, em que a DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA., Construtora-Ré, deveria, de acordo com a cláusula décima segunda, entregar o imóvel, no máximo, em 36 (trinta e seis) meses, isto é, junho de 2006, sendo-lhe tolerados mais 180 (cento e oitenta) dias úteis de carência somados a 60 (sessenta) dias úteis para obtenção de carta de habite-se. Em outras palavras, o apartamento deveria haver sido entregue em dezembro daquele ano de 2006, salvo se ocorresse motivo superveniente de força maior, tais como greves, carência de mão de obra, crises da indústria fabricadora, entre outros, a ponto de adiar o cumprimento da obrigação (fl.34).
Ao compulsar os autos, observo não haver demonstrado a Construtora-Apelante o previsto motivo de força maior. O retardamento na entrega da unidade imobiliária efetivamente ocorreu. Inexistem, pois, circunstâncias ou fatos que imponham a desoneração da responsabilidade da Construtora. Ao contrário: resta evidente que a Construtora ensejou o descumprimento da avença, deu causa à rescisão do contrato.
Outro ponto incontroverso: poderá o promissário-comprador demandar em juízo a devolução das importâncias pagas, ainda que haja dado causa à rescisão do contrato e encontre-se em mora, o que não reflete a situação do caso em comento, como se extrai dos recibos de fls.96/140, mediante os quais os Autores honraram com sua obrigação de pagar as parcelas contratadas.
Diante das circunstâncias retratadas, compartilho do entendimento do eminente sentenciante, no sentido de que restou caracterizado o descumprimento da cláusula contratual pela parte Ré-Apelante, justificando, pois, a rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, implicando a consequente devolução das parcelas pagas, conforme os respectivos desembolsos, tal qual decidiu Sua Excelência a quo (fl.235).

(II) Das arras, da corretagem e da taxa de administração

Enquanto os Autores pretendem a devolução em dobro das arras, a Requerida pede que as arras não sejam restituídas, porque cobririam despesas com corretagem.
Sobre as arras, o artigo 418 do Código Civil estabelece que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”
A jurisprudência deste Egrégio, a respeito das arras confirmatórias do acordo de vontades e de princípio de pagamento, com natureza sancionatória, hipótese dos autos, tem-se posicionado no sentido de que, uma vez descumprido o contrato de compra e venda pelo promitente vendedor, deverá esse devolver em dobro o sinal recebido, tudo de acordo com citado dispositivo civilista. Observe-se:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DESCUMPRIMENTO - APENAMENTO - DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL - SENTENÇA MANTIDA 1) Assinando compromisso de compra e venda, e sendo ele descumprindo pelo promitente vendedor, tem ele que devolver, em dobro, o sinal recebido, como determinado pelo artigo 418 do Código Civil Brasileiro. 2) Recurso conhecido e improvido. (20070410034263APC, Relator LUCIANO VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, julgado em 25/06/2009, DJ 16/07/2009 p. 43)”.

“PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. REJEIÇÃO. MÉRITO: NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DO ALIENANTE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. CABIMENTO. 1.Verificado que a apelante apresentou em suas respectivas razões recursais argumentos aptos a rebater os fundamentos contidos na r. sentença, impõe-se a rejeição da preliminar de não conhecimento do recurso. 2.Tratando-se de arras confirmatórias e constatada que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel se deu por culpa do alienante, em razão do não fornecimento de documentos necessários à transferência de propriedade do bem, impõe-se reconhecer a necessidade de devolução em dobro da quantia recebida a título de sinal, consoante disposto no artigo 418 do Código Civil de 2002. 3.Recurso conhecido e não provido. (20040110185903APC, Relator NÍDIA CORRÊA LIMA, 3ª Turma Cível, julgado em 18/02/2009, DJ 09/03/2009 p. 59)”.

Nessas condições, entendo devida a devolução em dobro das arras pagas pelos Autores, merecendo reparo a r. sentença quanto a este tocante. Em contrapartida, repele-se assertiva de que tal importância corresponderia às despesas com corretagem, cuja natureza se mostra diversa da das arras.
Além da corretagem, a Construtora-Requerida, também Recorrente, argumenta que deveria ser devolvida a taxa de administração.
A propósito, estabelece o contrato:

“CLÁUSULA TERCEIRA – DO VALOR DO IMÓVEL (...) a) SINAL: R$9.000,00 (nove mil reais), sendo que R$5.965,00 (cinco mil, novecentos e sessenta e cinco reais) referem-se a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel correspondente à devida remuneração da comercialização da unidade imobiliária acima mencionada, o qual não será devolvido ao CONTRATANTE no caso de desistência, em conformidade com a Lei de Arras, preconizada nos artigos 417 até 420 do Código Civil Brasileiro; a comercialização da unidade acima mencionada é trabalho terceirizado pela CONTRATADA (fl.32).

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DA RESCISÃO CONTRATUAL b) (...) Os valores pagos à Contratada serão reembolsados, após o término da obra e no mesmo número de parcelas em que foram pagas, devidamente corrigidos pelo índice contratual e com deságio de 20% (vinte por cento) a título de taxa administrativa, excluindo-se o sinal de compra constante na letra “a” da CLÁUSULA TERCEIRA”.(fl.31).

Há duas previsões distintas na cláusula terceira: o da corretagem, quando se menciona “remuneração da comercialização da unidade”; e o das arras, ao se referir à “Lei de Arras”, disciplinada nos apontados artigos do Código Civil.
Verifica-se, pois, que do valor pago, a título de sinal, somente 5% (cinco por cento) desse correspondia, efetivamente, às arras, as quais devem ser devolvidas, em dobro, aos Autores, como consignado. O restante consiste na importância relativa à comissão de corretagem.
Na espécie em tela, contudo, os autos levam a crer que não houve a intervenção de corretor no negócio jurídico, havendo os Autores pagado essa quantia diretamente à Ré.
Logo, considerando que tal importância não restou paga, propriamente, a título de arras, tampouco não se demonstrou a atuação de corretor, essa deve ser restituída à parte autora, não prosperando, por conseguinte, o inconformismo da Requerida quanto a este tópico.
Quanto às despesas administrativas, que justificariam a retenção da Taxa de Administração, tenho que o escopo dessa centra-se em restituir as despesas de cunho administrativo efetuadas pela construtora por ocasião da celebração do negócio jurídico.
No caso em destaque, consoante exposto alhures, o negócio jurídico sob análise ocorreu de forma direta entre a construtora e o Autor, sem a intermediação, até mesmo, de corretor. Nesse contexto, plausível conceber que a ora Recorrente teve, de fato, despesas com serviços de natureza administrativa. Aliás, a própria parte autora junta boletos bancários, cuja emissão, por certo, demanda gastos de tal ordem (fls.96/140).
Diante desse panorama, uma vez que a Construtora-Ré ocasionou a resolução contratual, bem como que há, no contrato, cláusula expressa estabelecendo a retenção de valores a título de taxa de administração, tenho como viável tal retenção, não, porém, no percentual pactuado – 20% das parcelas pagas –, por reputá-lo excessivo. Destarte, deve tal percentagem limitar-se a 10% (dez por cento) do valor pago, na esteira da orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça, em que se destacam os seguintes precedentes:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COOPERATIVA HABITACIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. DESLIGAMENTO DO COOPERADO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE 10%. Tratando-se de relação jurídica entre cooperativa e cooperado, não incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor. Havendo desistência contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo à cooperada desistente o direito de obter a restituição de toda a quantia repassada à cooperativa, abatida somente a taxa de administração. A dificuldade financeira da cooperativa habitacional, em razão do inadimplemento de alguns cooperados, não caracteriza justificativa idônea para o atraso na entrega do imóvel. As prestações pagas pela cooperada devem ser devolvidas em parcela única e de imediato, sob pena de enriquecimento sem causa da cooperativa. A taxa de administração estabelecida em contrato, no patamar de 20%, mostra-se excessivamente onerosa ao cooperado, devendo ser diminuída para 10% (dez por cento) do valor pago, percentual este razoável para cobrir todas as despesas de administração sob a responsabilidade da cooperativa. [...] (20020111130863APC, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, julgado em 25/04/2005, DJ 02/06/2005 p. 108)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DO GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL - ENTREGA DO BEM - PRAZO NÃO CUMPRIDO - SENTENÇA - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - RECURSO - DESISTÊNCIA DO COOPERADO - POSSIBILIDADE - REEMBOLSO DAS QUANTIAS PAGAS - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO - RETENÇÃO - SUBSTITUIÇÃO POR OUTRO COOPERADO - DESNECESSIDADE - APELO IMPROVIDO - UNÂNIME. O associado que se desliga da cooperativa habitacional faz jus ao reembolso das quantias por ele pagas. A taxa de administração pode ser retida e não ultrapassará o percentual de 10%, conforme orientação pretoriana firmada por esta egrégia Corte de Justiça. Admitir-se condicionar o desligamento do cooperado à sua substituição, significa conceber a perpetuidade da retenção dos valores pagos, obrigando-o a ficar indefinidamente esperando aparecer qualquer interessado em substituí-lo. (20000110396140APC, Relator LÉCIO RESENDE, 3ª Turma Cível, julgado em 20/08/2001, DJ 03/10/2001 p. 77)

Nesta nobre Primeira Turma, eis posicionamentos idênticos:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. COOPERATIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. DEDUÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. CULPA DA COOPERATIVA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. Possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda a construtora que, mediante convênio com a cooperativa, assume o empreendimento imobiliário, responsabilizando-se pela construção, conclusão, entrega da obra e devolução dos valores aos cooperados desistentes. O Código de Defesa do Consumidor não tem aplicação nas cooperativas imobiliárias, que são regidas por lei específica (Lei nº 5.674/71). Tratando-se de rescisão contratual motivada por culpa exclusiva da cooperativa, não há fundamento legal para que se retenha 20% do valor a ser devolvido a título de taxa de administração, se sequer foi iniciada a construção do imóvel.Sendo o instrumento de compra e venda de imóvel firmado entre a autora e a cooperativa, demonstra-se legítima a indicação desta para figurar no polo passivo da demanda. Em que pese a existência de precedentes deste Tribunal de Justiça no sentido de que não tem incidência o Código de Defesa do Consumidor na relação havida entre Cooperados e Cooperativas habitacionais, porquanto esta é regida por lei específica (Lei nº 5.674/71), cabível a indenização a título de lucros cessantes na relação de cooperativismo, em virtude do atraso na entrega do imóvel quando a relação originária era com incorporadora regular, que transmitira sua responsabilidade pelo empreendimento a cooperativa habitacional sem prévia anuência das demais partes interessadas.(20060110357636APC, Relator NATANAEL CAETANO, 1ª Turma Cível, julgado em 20/01/2010, DJ 22/02/2010 p. 84)

CIVIL. PROCESSO CIVIL. IMÓVEL. CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE NA COBRANÇA. JUROS MORATÓRIOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1. Uma vez comprovado que a demora na entrega de imóvel adquirido ainda em construção decorreu sem justificativa plausível e de culpa exclusiva da construtora, possui o comprador direito à rescisão contratual com a devolução das parcelas pagas. 2. De acordo com o artigo 418 do Código Civil, nos contratos em que hajam sido pactuadas arras confirmatórias, se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente.3. A quantia paga a título de comissão de corretagem encontra-se abrangida pelas despesas administrativas custeadas pelas taxas administrativas dispostas no contrato, devendo, pois ser excluída da avença, haja vista que sua dedução do total a ser restituído aos autores configura bis in idem, gerador de enriquecimento injustificado pela construtora. 4. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, demonstrado a abusividade na cobrança pactuada de taxa de administração, cabível sua redução ao percentual que melhor reflita o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais. 5. Em se tratando de inadimplemento contratual, o termo a quo da correção monetária deve incidir a partir da data do efetivo desembolso e, quantos aos juros moratórios, a partir da citação. 6. Preliminar de intempestividade rejeitada. Apelo não provido. No entanto, com a mais respeitosa vênia à douta magistrada, determinou-se que a correção monetária seja computada a partir do desembolso das parcelas a serem restituídas. (20060111192666APC, Relator FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, julgado em 14/10/2009, DJ 03/11/2009 p. 51)

(III) Dos lucros cessantes

Os Autores requerem seja especificada a indenização por lucros cessantes, pois haveria o augusto julgador monocrático conferido tal direito, porém não teria mencionado no dispositivo.
Da atenta leitura da r. sentença constato exatamente o alegado pelos Requerentes: Sua Excelência deferiu os lucros cessantes (fl.232), contudo não o mencionou no dispositivo da r. sentença (fl.236), o que consubstancia mero erro material, que pode ser reparado nesta seara.
Indubitavelmente, no corpo do r. decisum, consta, portanto, a convicção do magistrado acerca do tema. Destaco:

2- a indisponibilidade do bem prejudica o consumidor/adquirente gerando lucros cessantes pelo não cumprimento da obrigação da ré, caso em que a indenização devida deve corresponder ao aluguel por cada mês de atraso, e o valor deve ser fixado conforme o mercado, sendo razoável a quantia pedida de R$ 1.000,00 (hum mil reais) por mês contados do dia do atraso na entrega até a rescisão contratual. Aplica-se na hipótese o art. 389 do CC, respondendo o réu por perdas e danos na forma legalmente estabelecida. (omissis)Portanto, os lucros cessantes calculados a base de R$ 1.000,00 (hum mil reais) por mês, serão corrigidos monetariamente e sobre eles incidirão juros de mora, mas não há que se falar em indenização calculada com base no valor atual do apartamento no mercado.(fls.232 e 234).

Compartilho do entendimento esposado pelo eminente julgador singular, de forma que deve constar do dispositivo da r. sentença o comando em relação ao tema, merecendo, dessarte, guarida a pretensão recursal dos Requerentes quanto aos lucros cessantes.

(IV) Da sucumbência

A Requerida alega que deveria ser recíproca a sucumbência do caso vertente, porque ambas as partes haveriam vencido e sido vencidas.
Entre os pedidos postulados pelos Autores, quais sejam, rescisão contratual com o consequente retorno ao status quo ante, implicando a restituição do valor pago, inclusive, arras; lucros cessantes e danos morais, não se deferiu, apenas, o relativo aos danos morais.
Em contrapartida, a Ré logrou êxito, neste ensejo, apenas, quanto ao ressarcimento da taxa de administração, não nos termos do contrato, ou seja, 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, mas em 10% (dez por cento) dessa importância.
Tal resultado não significa simultaneidade na divisão dos ônus sucumbenciais. Ao contrário: mantém-se a aplicação do parágrafo único do artigo 21 do Código de Processo Civil, em que um litigante decai de parte mínima do pedido, que, no caso, reflete a situação dos Autores.
Sem retoques, por conseguinte, à r. sentença nesse particular.
Essas as razões por que DOU PROVIMENTO PARCIAL ao apelo da Ré, para que seja retida da quantia a ser devolvida aos Autores a taxa de administração, no patamar de 10% (dez por cento) do valor pago pela aquisição do bem. Quanto ao recurso adesivo dos Requerentes, DOU-LHE PROVIMENTO, para que as arras sejam restituídas em dobro, nos termos do artigo 418 do Código Civil, bem como para reparar o mero erro material e explicitar o deferimento dos lucros cessantes, nos exatos termos da r. sentença (fls.232 e 234).
É o meu voto.

O Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE - Revisor
Quando da revisão examinei detidamente os autos e me coloco de acordo com o eminente Relator para conhecer dos recursos e, no mérito, dar parcial provimento ao apelo da ré e provimento ao recurso dos autores, nos termos do seu voto.
É o voto.

O Senhor Desembargador NÍVIO GERALDO GONÇALVES - Vogal
Com o Relator.

DECISÃO

CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR A(S) PRELIMINAR(ES) E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO PRINCIPAL, UNÂNIME.

1 DIDIER JUNIOR, Fredie; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael, CUNHA, José Carneiro da. Curso de Direito Processual Civil: Teoria Geral do Processo e processo de conhecimento. Vol. I. Salvador: Ed. JusPodium, 2009, p. 423.

2 Idem, p. 425.

3 Idem, p. 423

4 CINTRA, Antônio Carlos de Araújo Cintra; GRINOVER, Ada Pellegrini; DINAMARCO, Cândido Rangel. Teoria Geral do Processo, 18. ed. rev. e atual., São Paulo: Malheiros, 2002 (p.33).