TJSC. O promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento também tem legitimidade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda. Aplicação do art. 1.417 do CC/2002. Referindo-se ao aludido artigo e afastada qualquer dúvida acerca do direito de reivindicar do promitente comprador, o Enunciado n.º 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil), dispõe que "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda". Consta na justificativa do referido enunciado que: A evolução legislativa, doutrinária e jurisprudencial relativa ao compromisso de compra e venda justifica o entendimento de que, ao compromissário comprador, titular de direito real, deve ser reconhecido o poder de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda. Se é verdade que o poder de reivindicar é inerente àquele que tem o domínio, não é menos verdade que o compromissário comprador, titular de direito real de aquisição, que já pagou a integralidade do preço, mas ainda não tem a posse do bem, possui interesse mais do que legítimo em buscar esse bem no patrimônio de quem quer que ele se encontre: se no patrimônio do compromissário vendedor, não há problema, pois usará da ação de imissão de posse; se, todavia, no patrimônio de terceiro, dependerá da ação reivindicatória (ou possessória) a ser proposta pelo seu contratante, que conserva o domínio do bem. Sob a ótica do compromissário vendedor, que já recebeu a totalidade do preço, ele não tem, em princípio, o menor interesse em promover, em seu nome e às suas expensas, ação reivindicatória contra o terceiro que, injustamente, encontra-se na posse do bem prometido a venda. Como bem ensina José Osório de Azevedo Jr., depois de receber o preço, o promitente vendedor desliga-se do negócio, pois já transmitiu ao compromissário todo o conteúdo do direito de propriedade. Restou apenas a obrigação de cumprir o rito de assinar uma escritura, que, muitas vezes, é sonegada para evitar despesas supervenientes (alvarás, impostos, etc.) e outras vezes para simplesmente criar condições propícias ao desfazimento do negócio já cumprido por uma das partes e inteiramente consolidado no tempo. É ainda o mesmo autor que afirma: Considerando o patrimônio como o complexo de relações jurídicas, com expressão econômica, de uma pessoa, temos que o direito de propriedade que restou ao compromitente vendedor após o pagamento do preço se aniquilou ao ponto de se converter em mera obrigação de assinar uma escritura; esta obrigação integra, por certo, o complexo de relações jurídicas do promitente vendedor mas, por não ter expressão econômica, não integra o patrimônio. Não é razoável essa desproteção do promitente comprador sem posse, titular de direito real, sobretudo quando se tem em mente que o princípio da função social da propriedade diz respeito à utilização dos bens, e não à sua mera titularidade jurídica. O fato é que o compromissário comprador, mesmo desprovido de direito real, tem amplos direitos contra seu contratante, podendo requerer imissão na posse e adjudicação compulsória (Súmula 239, STJ, e Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil). Por isso, é injustificável que, sendo titular de direito real, tenha, perante terceiros, uma situação inferior, que o impede de buscar o bem das mãos de quem injustamente o possua, ou detenha. No STJ há precedente relevante sobre o tema, consubstanciado no Recurso Especial n. 55.941/DF, assim ementado: Recurso especial. Ação reivindicatória. Promessa de compra e venda registrada. 1. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória. 2. Recurso especial conhecido e provido. (Jornada de Direito Civil. Organização Ministro Ruy Rosado de Aguiar Jr. Brasília: CJF, 2005). Sobre o tema, discorre Maria Helena Diniz: Direito real de aquisição sobre coisa alheia. O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel, em razão de ausência de cláusula de arrependimento(...), devidamente assentado no competente Registro de Imóveis, equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do contrahere futuro, não só em relação às partes contratantes como erga omnes. "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda" (Enunciado n. 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil). Necessidade do assento da promessa de compra e venda no Registro Imobiliário. O direito real de promessa de venda só surge a partir do registro imobiliário; antes dele ter-se-á mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em perdas e danos... (Código civil anotado. 11. ed., rev., aum. e atual. de acordo com o novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 1133)

Acórdão: Apelação Cível n. 2005.038676-1, de Capinzal.
Relator: Des. Jorge Schaefer Martins.
Data da decisão: 27.04.2006.

EMENTA: PROCESSO CIVIL. REIVINDICATÓRIA PROPOSTA POR PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. CARÊNCIA DE AÇÃO. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n. 2005.038676-1, da comarca de Capinzal, em que é apelante Nádia Bortoli, sendo apelados Alexandre Joel Mayer e Rosângela de Fátima Branco Mayer:

ACORDAM, em Segunda Câmara de Direito Civil, por unanimidade, negar provimento ao recurso.
Custas na forma da lei.

I - RELATÓRIO:
Nádia Bortoli intentou ação reivindicatória contra Alexandre Joel Meyer e sua esposa, Rosângela de Fátima Branco Meyer, dizendo que comprou de Carlos Alberto Santos, através de contrato particular de compra e venda, um terreno com área de 254,97 m² (parte de um lote com matrícula n.º 11.001, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Capinzal), onde encontra-se edificado um chalé.
Alegando que os réus, clandestinamente, se apossaram do referido imóvel, requereu restituição deste, com a condenação dos réus no pagamento de perdas e danos, bem como despesas processuais e honorários advocatícios, esses fixados em 20% sobre o valor da causa.
Valorou a causa em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e juntou documentos (fls. 8/15).
Na fl. 18, o Juiz de Primeiro Grau indeferiu o pedido de antecipação de tutela.
Citados, apenas o réu varão apresentou contestação, alegando, preliminarmente, carência de ação, ao argumento de que a autora não fez prova de sua titularidade sobre o bem reivindicado, bem como por esta não ter comprovado a posse injusta do réu.
No mérito, disse que quando da compra e venda do referido imóvel, a autora vivia maritalmente com o pai do autor (Aderbal Gaspar Meyer), que é o verdadeiro dono, pois foi quem pagou pelo lote. Afirmou, ainda, que o chalé foi construído em 1991, antes que a autora viesse a conviver com seu pai, tendo sido pago com recursos da venda de uma casa.
Alegando que a autora tenta tomar posse de algo que não lhe pertence de fato e nem de direito, requereu o acolhimento da preliminar de carência de ação, ou, se assim não se entendesse, a improcedência do pedido, com a manutenção do réu na posse imóvel.
Acostaram documentos (fls. 29/40).
Houve réplica.
Inexitosa a conciliação, o Magistrado a quo sentenciou antecipadamente a lide, extinguindo a ação, sem julgamento de mérito, nos termos do arts. 329 e 267, VI, do Código de Processo Civil.
Outrossim, condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, esses fixados em 15% sobre o valor da causa (fl. 59).
Inconformada, apelou a vencida, requerendo o provimento do recurso, com a nulidade da sentença por ausência de motivação, e o conseqüente prosseguindo do feito (fls. 60/73).
Com as contra-razões, ascenderam os autos a esta Corte.

II - VOTO:
O cerne da questão diz respeito à legitimidade ou não do promitente comprador reivindicar o imóvel com base em compromisso de compra e venda não registrado no Registro de Imóveis.
No direito pátrio, a aquisição da propriedade imóvel é feita através da usucapião, do registro do título translativo no Registro de Imóveis, e da acessão.
Dispõe o caput do art. 1.245 do Código Civil que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", sendo que "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (§ 1º do art. 1.245 do CC).
A propósito, Marco Aurélio da Silva Viana assim doutrina:
A aquisição da propriedade imóvel no direito positivo pátrio desdobra-se em dois momentos: 1º) O acordo de vontade do alienante e do adquirente será deduzido em instrumento público, quando o valor do imóvel for superior a trinta salários mínimos (art. 108 do CC). Se inferior; admite-se instrumento particular, o que é permitido para a compra e venda efetivada pelo Sistema Financeiro de Habitação; 2º) o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
(...)
No direito pátrio o fato de se ter o título (escritura de compra e venda, por exemplo) não é o bastante para haver a titularidade do imóvel. Somente após o registro do título no registro imobiliário é que se dá a aquisição, transferindo-se o imóvel. (Comentários ao novo código civil, volume XVI: dos direitos reais. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 118).
O direito do proprietário de reivindicar está prescrito no art. 1.228 do Código Civil:
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Todavia, o promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento também tem legitimidade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda, desde que o referido contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
A respeito, estabelece o art. 1.417 do Código Civil que "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel". [sem grifo no original]
Referindo-se ao aludido artigo e afastada qualquer dúvida acerca do direito de reivindicar do promitente comprador, o Enunciado n.º 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil), dispõe que "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda".
Consta na justificativa do referido enunciado que:
A evolução legislativa, doutrinária e jurisprudencial relativa ao compromisso de compra e venda justifica o entendimento de que, ao compromissário comprador, titular de direito real, deve ser reconhecido o poder de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda.
Se é verdade que o poder de reivindicar é inerente àquele que tem o domínio, não é menos verdade que o compromissário comprador, titular de direito real de aquisição, que já pagou a integralidade do preço, mas ainda não tem a posse do bem, possui interesse mais do que legítimo em buscar esse bem no patrimônio de quem quer que ele se encontre: se no patrimônio do compromissário vendedor, não há problema, pois usará da ação de imissão de posse; se, todavia, no patrimônio de terceiro, dependerá da ação reivindicatória (ou possessória) a ser proposta pelo seu contratante, que conserva o domínio do bem.
Sob a ótica do compromissário vendedor, que já recebeu a totalidade do preço, ele não tem, em princípio, o menor interesse em promover, em seu nome e às suas expensas, ação reivindicatória contra o terceiro que, injustamente, encontra-se na posse do bem prometido a venda. Como bem ensina José Osório de Azevedo Jr., depois de receber o preço, o promitente vendedor desliga-se do negócio, pois já transmitiu ao compromissário todo o conteúdo do direito de propriedade. Restou apenas a obrigação de cumprir o rito de assinar uma escritura, que, muitas vezes, é sonegada para evitar despesas supervenientes (alvarás, impostos, etc.) e outras vezes para simplesmente criar condições propícias ao desfazimento do negócio já cumprido por uma das partes e inteiramente consolidado no tempo. É ainda o mesmo autor que afirma: Considerando o patrimônio como o complexo de relações jurídicas, com expressão econômica, de uma pessoa, temos que o direito de propriedade que restou ao compromitente vendedor após o pagamento do preço se aniquilou ao ponto de se converter em mera obrigação de assinar uma escritura; esta obrigação integra, por certo, o complexo de relações jurídicas do promitente vendedor mas, por não ter expressão econômica, não integra o patrimônio.
Não é razoável essa desproteção do promitente comprador sem posse, titular de direito real, sobretudo quando se tem em mente que o princípio da função social da propriedade diz respeito à utilização dos bens, e não à sua mera titularidade jurídica. O fato é que o compromissário comprador, mesmo desprovido de direito real, tem amplos direitos contra seu contratante, podendo requerer imissão na posse e adjudicação compulsória (Súmula 239, STJ, e Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil). Por isso, é injustificável que, sendo titular de direito real, tenha, perante terceiros, uma situação inferior, que o impede de buscar o bem das mãos de quem injustamente o possua, ou detenha.
No STJ há precedente relevante sobre o tema, consubstanciado no Recurso Especial n. 55.941/DF, assim ementado: Recurso especial. Ação reivindicatória. Promessa de compra e venda registrada. 1. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória. 2. Recurso especial conhecido e provido. (Jornada de Direito Civil. Organização Ministro Ruy Rosado de Aguiar Jr. Brasília: CJF, 2005)
Sobre o tema, discorre Maria Helena Diniz:
Direito real de aquisição sobre coisa alheia. O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel, em razão de ausência de cláusula de arrependimento(...), devidamente assentado no competente Registro de Imóveis, equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do contrahere futuro, não só em relação às partes contratantes como erga omnes. "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda" (Enunciado n. 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil).
Necessidade do assento da promessa de compra e venda no Registro Imobiliário. O direito real de promessa de venda só surge a partir do registro imobiliário; antes dele ter-se-á mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em perdas e danos... (Código civil anotado. 11. ed., rev., aum. e atual. de acordo com o novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 1133)
Contudo, no caso concreto, a autora não possui legitimidade para reivindicar o imóvel em litígio, uma vez que o contrato particular de compra e venda (fls. 10/11) - onde consta como vendedor o Sr. Carlos Alberto Santos - não encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se pode constatar através do documento de fls. 37.
Destarte, a autora é carecedora de ação.
Neste sentido, mutatis mutandis, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
REIVINDICATÓRIA. AÇÃO PROPOSTA POR COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES COM TÍTULO REGISTRADO.
- O compromissário-comprador, com o contrato registrado no Registro de Imóveis, preço pago e cláusula de irretratabilidade, tem legitimidade para propor ação reivindicatória (entendimento majoritário da Turma).
- Ausência, porém, no caso do requisito da posse injusta.
Recurso especial não conhecido. (REsp 59.092/SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado em 12 de junho de 2001).
E ainda:
Recurso especial. Ação reivindicatória. Promessa de compra e venda registrada.
1. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como titulo para embasar ação reivindicatória.
2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 55.941/DF, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 17 de fevereiro de 1998)
Neste contexto, vota-se pelo não provimento do recurso.

III - DECISÃO:
Ante o exposto, negou-se provimento ao apelo.
Presidiu a sessão e participou do julgamento o Excelentíssimo Desembargador Mazoni Ferreira.

Florianópolis, 27 de abril de 2006.

MONTEIRO ROCHA
Presidente, para o acórdão, com voto

JORGE SCHAEFER MARTINS
Relator