TJSC. Usucapião ordinário. Art. 1.242 do CC/2002. Interpretação. Justo título. Compromisso de compra e venda. Comentando o dispositivo, Benedito Silvério Ribeiro, destaca: Partindo da definição legal, encontramos o possuidor, também chamado prescribente, usucapiente, que, para adquirir a propriedade do imóvel, deverá observar os requisitos inafastáveis e caracterizadores da forma aquisitiva denominada usucapião ordinária, conhecida também como usucapião abreviada ou prescrição de breve ou curto prazo. Tocante aos requisitos formais da usucapião, distinguem-se os essenciais dos suplementares. Os primeiros são comuns a qualquer tipo de usucapião (posse e lapso de tempo) e os segundos dizem respeito ao justo título e boa-fé. Enquanto na usucapião extraordinária se exigem se exigem apenas os requistos formais essenciais, na ordinária, tanto estes como os suplementares, são inarredáveis à sua configuração. Assim, a usucapião de menor prazo reclama posse, tempo, justo título e boa-fé, sem afastar que a coisa imóvel usucapienda precisa ser hábil, isto é, possível de ser adquirida (Tratado de usucapião: volume 1, 4. ed., São Paulo, Saraiva, 2006, p. 234). De acordo com Sílvio de Salvo Venosa, "em regra, é justo título todo ato ou negócio jurídico quem em tese possa transferir a propriedade. [...] A noção de justo título está intimamente ligada à boa-fé. O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé (Direito civil: direitos reais, v. 5, 6. ed., São Paulo, Atlas, 2006, p. 202). Nesse diapasão, o contrato de compromisso de compra e venda pode ser considerado como justo título para efeito de usucapião, desde que quitado integralmente o preço ajustado. Nesse sentido, Benedito Silvério Ribeiro destaca que "o pagamento integral do valor contratado e o atendimento de condições estabelecidas, com a transmissão da posse e sem o desdobramento em direta e indireta, conduzem, uma vez que nenhum outro ponto seja estipulado em contrário, ao reconhecimento da justeza do título para espeque de usucapião de menor tempo" (Tratado de usucapião: volume 2, 4. ed., São Paulo, Saraiva, 2006 , p. 864)

Data: 14/07/2008 Acórdão: Apelação Cível n. 2008.009367-6, de São João Batista.
Relator: Des. Fernando Carioni.
Data da decisão: 28.04.2008.
Publicação: DJSC Eletrônico n. 453, edição de 30.05.2008, p. 94.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA – CARÊNCIA DE AÇÃO – FALTA DE INTERESSE DE AGIR – PREFACIAL REJEITADA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FALTA DE PROVA DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO – JUSTO TÍTULO NÃO CONFIGURADO – PRETENSÃO INVIÁVEL – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.242 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Não há falar em ausência de interesse de agir quando se encontra presente o binômio necessidade-adequação.
A aquisição da propriedade pela usucapião ordinária exige o exercício da posse, com justo título e boa-fé, sem interrupção nem oposição, com ânimo de dono, pelo período estabelecido em lei.
O compromisso de compra e venda, ainda que formalmente perfeito e subscrito pelos contratantes, somente caracterizará o justo título, quando comprovada a quitação integral do preço ajustado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2008.009367-6, da comarca de São João Batista (Vara Cível, Criminal e Anexos), em que são apelantes Pedro Avelino Fröhlich e Balnei Beal Fröhlich, e apelados Wilson Jose Mafra e Dulcinéia Florêncio Mafra:

ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, prover o recurso. Custas legais.

RELATÓRIO
Wilson José Mafra e Dulcinéia Florêncio Mafra ajuizaram ação de usucapião contra Pedro Avelino Fröhlich e Balnei Beal Fröhlich, relatando serem possuidores, há mais de 10 (dez) anos, de um imóvel rural, situado na Rua Augusto Inácio Mafessoli, s/n, na localidade de Carmelo de Dentro, no município de São João Batista/SC, com área total de 291.473,65m².
Informaram que o exercício da posse teve início em 22-3-1993, conforme retrata o contrato particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel, celebrado com os proprietários/possuidores.
Destacaram que adquiriram o imóvel pelo preço certo e ajustado de Cr$ 450.000.000,00 (quatrocentos e cinqüenta milhões de cruzeiros), valor que foi devidamente quitado na época da contratação.
Salientaram que, desde a aquisição, fixaram residência na gleba, lá residem até a presente data e exercem livremente a posse, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem qualquer embargo ou turbação, agindo como se proprietários fossem.
Afirmaram que a propriedade, objeto da presente ação, encontra-se matriculada no Registro de Imóveis da comarca de São João Batista, em nome dos requeridos, subdividida em três matrículas: n. 4.847, com área de 167.072,00m²; n. 5.914, cm área de 85.459,00m²; e n. 6.414, com área de 50.000,00m².
Finalizando, postularam a citação daqueles em cujo nome se encontra registrado o imóvel, dos confrontantes, dos possíveis interessados, via edital, e dos representantes da Fazenda Pública da União, do Estado e do Município, bem como do representante do Ministério Público; a retificação da área, a ser posteriormente transcrita no Registro de Imóveis; e o reconhecimento do domínio em seu favor.
Citados, o Município, o Estado e a União manifestaram não possuir interesse na ação.
De outro norte, Pedro Avelino Fröhlich e Balnei Beal Fröhlich ofertaram contestação, sustentando, em preliminar, a carência da ação diante da falta de interesse de agir.
No mérito, ressaltaram que, em 22-3-1993, na condição de proprietários, venderam aos autores os imóveis rurais matriculados sob os ns. 4.847, 13.967 e 12.906, pelo preço ajustado de Cr$ 450.000.000,00 (quatrocentos e cinqüenta milhões de cruzeiros), sendo Cr$ 50.000.000,00 (cinqüenta milhões de cruzeiros) como sinal; Cr$ 50.000.000,00 (cinqüenta milhões de cruzeiros) em 22-4-1993; e Cr$ 350.000.000,00 (trezentos e cinqüenta milhões de cruzeiros) a ser pago em três parcelas, a primeira em 17-3-1994, a segunda em 17-3-1995 e a terceira em 17-3-1996.
Salientaram que se encontra comprovado o pagamento da parcela vencida em 22-4-1993, a segunda parcela vencida em 17-3-1995, paga no dia 9-6-1995, e a terceira vencida em 17-3-1996, paga em 25-6-1996; todavia, encontra-se pendente a parcela vencida no dia 17-3-1994, que até a presente data não foi paga, e originou a interposição das Ações de Execução n. 062.95.000126-2 e n. 062.95.000127-0, as quais foram arquivadas administrativamente, pois não foram encontrados bens passíveis de penhora.
Destacaram a má-fé dos requerentes que esperaram decorrer o prazo necessário para então ingressarem com a presente ação, sem cumprir com o pagamento integral do negócio.
Afirmaram que se opuseram à posse exercida pelos requerentes por meio do ajuizamento da ação executiva, na qual pretendiam ver adimplido o contrato firmado entre as partes.
Sustentaram não ser possível a análise do pedido de retificação nestes autos.
Houve réplica.
Realizada audiência, foi infrutífera a proposta conciliatória.
Dando continuidade à instrução, foram inquiridas as testemunhas arroladas pelas partes e colhido o depoimento pessoal do autor.
Apresentadas alegações finais pelas partes, sobreveio sentença na qual o Magistrado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para declarar o domínio sobre o imóvel descrito no relatório da decisão em favor dos demandantes, servindo a decisão como título para registro no Ofício de Registro de Imóveis. Por decair os autores de parte mínima do seu pedido, condenou os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) (fls. 133-141).
Pedro Avelino Fröhlich e Balnei Beal Fröhlich interpuseram recurso de apelação, reafirmando as teses suscitadas em contestação.
Houve contra-razões.
Em parecer, a douta Procuradoria-Geral de Justiça, na lavra do Exmo. Sr. Dr. Basílio Elias de Caro, opinou pelo conhecimento e desprovimento do apelo.

VOTO
Trata-se de apelação cível interposta com o desiderato de ver reformada a sentença que acolheu parcialmente o pedido formulado nos autos da ação de usucapião para declarar o domínio sobre o imóvel descrito na inicial em favor dos demandantes.
De início, sustentam os requeridos, ora apelantes, a carência da ação, ante a falta de interesse de agir, pois o contrato de compromisso de compra e venda se encontra com umas das parcelas em aberto.
Em preliminar, os apelantes suscitam carência de ação por falta de interesse de agir, ao argumento de que o contrato particular de promessa de compra e venda firmado com os apelados não pode ser considerado como justo título, tendo em vista que o preço não foi integralmente pago.
O processo civil brasileiro, seguindo o modelo inspirado na doutrina de Liebman, reza que, ao lado do direito abstrato e incondicionado de ter acesso aos Tribunais, também deve existir o direito processual de ação. Para este segundo existir, devem ocorrer certas condições, que, desrespeitadas, levam a declarar o autor carecedor de ação.
Dentre as condições para a ação destaca-se o interesse de agir, assim entendido como a necessidade de fazer uso da demanda judicial para alcançar-se a tutela pretendida e sua utilidade na satisfação dos anseios de quem vem a juízo.
Nesse sentido é a doutrina de Luiz Rodrigues Wambier ao lecionar que "a condição da ação consistente no interesse processual se compõe de dois aspectos, ligados entre si, que se podem traduzir no binômio necessidade-utilidade" (Curso Avançado de Processo Civil, 4. ed., RT, p. 140).
Mais à frente, o insigne doutrinador esclarece no que consiste esse binômio:
O interesse processual está presente sempre que a parte tenha a necessidade de exercer o direito de ação (e, consequentemente, instaurar o processo) para alcançar o resultado que pretende, relativamente à sua pretensão e, ainda mais, sempre que aquilo que se pede no processo (pedido) seja útil sob o aspecto prático (obra citada, p. 140).
A respeito, ensina Luiz Fux:
O interesse, como conceito genérico, representa a relação entre um bem da vida e a satisfação que o mesmo encerra em favor de um sujeito. Esse interesse assume relevo quando "juridicamente protegido" fazendo exsurgir o "direito subjetivo" de natureza substancial. Ao manifestar seu interesse, o sujeito de direito pode ver-se obstado por outrem que não reconhece aquela proteção jurídica. Em face da impossibilidade de submissão do interesse substancial alheio ao próprio por via da violência, faz-se mister a intervenção judicial para que se reconheça, com a força da autoridade, qual dos dois interesses deve sucumbir e qual deles deve sobrepor-se.
À negação de submissão de um interesse ao outro corresponde um tipo de interesse que é o de a prestação da tutela jurisdicional, com o fim de fazer prevalecer a aspiração própria sobre a de outrem, definindo o Judiciário qual delas é que se sobrepõe.
Essa situação que reclama a intervenção judicial sob pena de um dos sujeitos sofrer um prejuízo em razão da impossibilidade de autodefesa é que caracteriza o interesse de agir. Por essa razão, já se afirmou em bela sede doutrinária que a função jurisdicional não pode ser movimentada sem que haja motivo (Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 162 e 163).
Dessa feita, "existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático" (Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, Código de Processo Civil comentado e legislação processual civil extravagante em vigor, 7. ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2003, p. 629).
No caso concreto, os recorridos ajuizaram ação de usucapião ordinária, objetivando o reconhecimento do domínio do imóvel descrito na inicial, cuja posse exercem há mais de 10 (dez) anos.
A par disso, conclui-se que se faz necessária a prestação jurisdicional para que se examine e, porventura, concretize a pretensão exposta na inicial. Além disso, a via processual eleita é a adequada para tanto.
Ressalta-se que as questões atinentes ao justo título e ao eventual inadimplemento do contrato particular de promessa de compra e venda referem-se ao mérito da ação.
Assim, não há falar em ausência de interesse de agir dos autores/apelados, uma vez que presente o binômio necessidade-adequação.
Afastada a preliminar, passa-se ao exame das questões de fundo do apelo.
A usucapião é uma das formas de aquisição do domínio, a qual se dá pela posse prolongada da coisa, observados os demais requisitos insertos na lei.
O Código Civil descreve no art. 1.242 os requisitos para a usucapião ordinária, vejamos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.
Comentando o dispositivo, Benedito Silvério Ribeiro, destaca:
Partindo da definição legal, encontramos o possuidor, também chamado prescribente, usucapiente, que, para adquirir a propriedade do imóvel, deverá observar os requisitos inafastáveis e caracterizadores da forma aquisitiva denominada usucapião ordinária, conhecida também como usucapião abreviada ou prescrição de breve ou curto prazo.
Tocante aos requisitos formais da usucapião, distinguem-se os essenciais dos suplementares.
Os primeiros são comuns a qualquer tipo de usucapião (posse e lapso de tempo) e os segundos dizem respeito ao justo título e boa-fé.
Enquanto na usucapião extraordinária se exigem se exigem apenas os requistos formais essenciais, na ordinária, tanto estes como os suplementares, são inarredáveis à sua configuração.
Assim, a usucapião de menor prazo reclama posse, tempo, justo título e boa-fé, sem afastar que a coisa imóvel usucapienda precisa ser hábil, isto é, possível de ser adquirida (Tratado de usucapião: volume 1, 4. ed., São Paulo, Saraiva, 2006, p. 234).
Dessarte, a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária exige o exercício da posse, com justo título e boa-fé, sem oposição, com animus domini, por certo decurso de tempo.
In casu, comprovada a posse ad usucapionem por 10 (dez) anos, com justo título e boa-fé, sem interrupção nem oposição, com ânimo de dono, deve ser reconhecido o direito ao domínio pleiteado na inicial.
De fato, como alegam os apelantes, não foram satisfatoriamente comprovados os requisitos indispensáveis à aquisição da propriedade pela usucapião, mormente o justo título.
Extrai-se dos autos que os apelantes, na condição de promitentes vendedores, firmaram com os apelados, promitentes compradores, contrato particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel, no dia 22-3-1993, objetivando a negociação de um terreno rural. Pelo contrato, foi definido, ainda, que, a partir da assinatura da avença, os apelados tomariam posse do imóvel.
Assim, é inconteste que, desde 22-3-1993, os apelados exercem sobre a gleba a posse com ânimo de dono, estando preenchido o requisito temporal exigido pela legislação.
Aliado a isso, tem-se como incontroverso o caráter manso e pacífico da posse exercida pelos apelados, sendo que tal fato nem sequer foi contestado pelos apelantes.
A controvérsia, em verdade, reside justamente no último requisito descrito pelo art. 1.242 do Diploma Civil, o justo título.
De um lado, sustentam os apelados que o contrato de compromisso de compra e venda caracteriza o justo título, em contrapartida, os recorrentes alegam que a avença não caracterizaria o justo título, pelo fato de que os apelados não pagaram a totalidade do preço ajustado, dando ensejo à interposição de uma ação de execução.
De acordo com Sílvio de Salvo Venosa, "em regra, é justo título todo ato ou negócio jurídico quem em tese possa transferir a propriedade. [...] A noção de justo título está intimamente ligada à boa-fé. O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé (Direito civil: direitos reais, v. 5, 6. ed., São Paulo, Atlas, 2006, p. 202).
Nesse diapasão, o contrato de compromisso de compra e venda pode ser considerado como justo título para efeito de usucapião, desde que quitado integralmente o preço ajustado.
Nesse sentido, Benedito Silvério Ribeiro destaca que "o pagamento integral do valor contratado e o atendimento de condições estabelecidas, com a transmissão da posse e sem o desdobramento em direta e indireta, conduzem, uma vez que nenhum outro ponto seja estipulado em contrário, ao reconhecimento da justeza do título para espeque de usucapião de menor tempo" (Tratado de usucapião: volume 2, 4. ed., São Paulo, Saraiva, 2006 , p. 864) (grifei).
Adiante, o doutrinador, com propriedade, conclui: "o compromisso de compra e venda, portanto, com a colocação de início de feita, com a posse transmitida, o pagamento do preço, sem qualquer perturbação à pessoa do compromissário comprador, imbuído de animus domini e sem outro vínculo com o promitente vendedor, conseqüentemente, sendo a posse própria, como de dono, uma vez decorrido o prazo inerente à prescrição ordinária, evidentemente constituirá justo título, hábil, suficiente e idôneo a amparar declaração de domínio de lapso temporal menor" (obra citada, p. 865) (grifei).
Na mesma direção, colhe-se da jurisprudência:
REIVINDICATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO ORDINÁRIO COMO DEFESA (ARTIGOS 551 E 552 DO CÓDIGO CIVIL). JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. PRESENÇA DESTES PRESSUPOSTOS. ACOLHIMENTO DA PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO. CARÊNCIA DA AÇÃO (ART. 269, IV, DO CPC). SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.
[...]
Contrato particular de promessa de compra e venda, formalmente perfeito, subscrito pelos proprietários do terreno e pelo adquirente, com preço totalmente pago, caracteriza o justo título de que dispõe o artigo 551 do Código Civil, sendo hábil, pois, ao reconhecimento do domínio em favor deste (TJSC, AC n. 88.083613-6 (49.359), de São Miguel do Oeste, rel. Des. Eládio Torret Rocha, j. em 26-4-2000) (sublinhei).

USUCAPIÃO ORDINÁRIO. AQUISIÇÃO NON DOMINO. Contrato de compromisso de compra e venda não registrado mas com o preço quitado. caracterização de "justo título". Presentes os demais requisitos do usucapião ordinário, a ação é procedente (TJSP, AC n. 308.958-4/1, de Ribeirão Preto, rel. Des. Morato de Andrade, j. em 30-3-2004).
Com efeito, observa-se que o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes não pode ser considerado como justo título para fins de usucapião, uma vez que não há nos autos comprovação de que o preço ajustado foi integralmente quitado.
Estabelece o instrumento que o preço da transação corresponde a Cr$ 450.000.000,00 (quatrocentos e cinqüenta milhões de cruzeiros), dos quais Cr$ 50.000.000,00 (cinqüenta milhões de cruzeiros) foram pagos no ato da contratação. O restante deveria ter sido quitado em quatro parcelas, com vencimento aprazado para os dias 22-4-1993; 17-3-1994; 17-3-1995; e 17-3-1996 (fl. 10).
Os apelados, apesar de alegarem que o preço foi integralmente quitado, não fizeram prova do pagamento da parcela vencida no dia 17-3-1994. Os recibos por eles apresentados com a inicial dão conta dos pagamentos das prestações vencidas nos dias 22-4-1993 (fl. 12); 17-3-1995 (fl. 13); 17-3-1996 (fl. 14).
Soma-se a isso o fato de que os apelantes ajuizaram ação de execução, autuada sob o n. 2.395/95 (062.95.000126-2), objetivando a satisfação do débito pendente, a qual foi arquivada administrativamente pela ausência de bens passíveis de penhora.
Os próprios apelados, ao impugnarem a contestação (fl. 63), reconhecem que foi aforada ação de execução pelos apelantes para a satisfação do débito relativo à parcela vencida no dia 17-3-1994, cujo valor alcançava, em 15-2-1995, a cifra de R$ 2.828,19 (dois mil oitocentos e vinte e oito reais e dezenove centavos); todavia, ressaltam que o débito teria sido quitado por meio do pagamento realizado no dia 9-6-1995.
Ocorre que o recibo de fl. 13, referente ao pagamento realizado no dia 9-6-1995, consigna que a quantia de R$ 5.874,29 (cinco mil oitocentos e setenta e quatro reais e vinte e nove centavos) refere-se ao pagamento da segunda prestação, vencida no dia 17-3-1995, vejamos:
Recebi do Sr. Wilson José Mafra, a importância supra de cinco mil oitocentos e setenta e quatro reais e vinte e nove centavos, por conta do pagamento da segunda prestação, vencida em 17 de março de 1995, de acordo com o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 22 de março de 1993, cuja execução tramita nesta comarca sob o número 2.399/95" (fl. 13).
Impende, ainda, salientar que "quem paga deve munir-se da necessária quitação passada pelo credor. Se o fizer em confiança, não poderá mais tarde invocar essa circunstância, ao ser cobrado de novo. Não se acolhe tal alegação em juízo, porque pagamentos se comprovam apenas através de quitações regulares" (Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, 4. vol., 9. ed., São Paulo, Editora Saraiva, 1973, p. 261).
A respeito, estabelece o artigo 320, caput, do Código Civil "a quitação [...] designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com assinatura do credor, ou do seu representante", sob pena de ter-se inválido o pagamento da dívida.
Dessa feita, não demonstrado o pagamento integral do preço ajustado, mormente da prestação vencida no dia 17-3-1994, não há considerar quitado o compromisso de compra e venda e, por conseqüência, perde o documento a característica de justo título apto a embasar a prescrição aquisitiva.
Por conseqüência, não preenchido o requisito do justo título, merece reforma a decisão combatida, para julgar improcedente o pedido formulado na ação de usucapião ordinária.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido inicial.
Invertidos os ônus sucumbenciais fixados na sentença combatida, observado o disposto no art. 12 da Lei n. 1.060/50.

DECISÃO
Nos termos do voto do Relator, dá-se provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido inicial. Invertidos os ônus sucumbenciais fixados na sentença combatida, observado o disposto no art. 12 da Lei n. 1.060/50.
Participaram do julgamento, realizado no dia 8 de abril de 2008, com votos vencedores, os Exmos. Srs. Des. Marcus Tulio Sartorato e Maria do Rocio Luz Santa Ritta. Lavrou parecer, pela douta Procuradoria-Geral de Justiça, o Exmo. Sr. Dr. Basílio Elias de Caro.

Florianópolis, 28 de abril de 2008.

Fernando Carioni
PRESIDENTE E RELATOR