TJMG. Promessa de compra e venda não lançada no Registro Imobiliário. Ausência de nascimento de direito real. Penhora sobre direito relativo a imóvel objeto da execução. Impossibilidade. Apesar de indubitável a possibilidade de penhora sobre direito relativo a imóvel objeto da execução, se assevera incabível a penhora do domínio de bem que não esteja devidamente registrado em nome do devedor, uma vez que, segundo a legislação pátria (art. 1.245, do CC), o registro é ato constitutivo da transferência da propriedade imobiliária.

Data: 08/07/2009 Acórdão: Agravo de Instrumento n. 1.0024.02.652327-4/002, de Belo Horizonte.
Relator: Des. José Antônio Braga.
Data da decisão: 17.02.2009.

Número do processo: 1.0024.02.652327-4/002(1)
Relator: JOSÉ ANTÔNIO BRAGA
Relator do Acordão: JOSÉ ANTÔNIO BRAGA
Data do Julgamento: 17/02/2009
Data da Publicação: 09/03/2009

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LANÇADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - AUSÊNCIA DE NASCIMENTO DE DIREITO REAL - PENHORA SOBRE DIREITO RELATIVO A IMÓVEL OBJETO DA EXECUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.Apesar de indubitável a possibilidade de penhora sobre direito relativo a imóvel objeto da execução, se assevera incabível a penhora do domínio de bem que não esteja devidamente registrado em nome do devedor, uma vez que, segundo a legislação pátria (art. 1.245, do CC), o registro é ato constitutivo da transferência da propriedade imobiliária.

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.0024.02.652327-4/002 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE(S): HAMDAN FILIZZOLA EMPREEND LTDA - AGRAVADO(A)(S): HILSON SILVA E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOSÉ ANTÔNIO BRAGA

ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO E, DE OFÍCIO, ALTERAR A FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO.

Belo Horizonte, 17 de fevereiro de 2009.

DES. JOSÉ ANTÔNIO BRAGA - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. JOSÉ ANTÔNIO BRAGA:
VOTO
Trata-se de agravo de instrumento manejado por Hamdan Filizzola Empreendimentos Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, nos autos da Ação de Cobrança, ora em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em desfavor de Hilson Silva e Maria da Luz Gonçalves de Lélis.
A decisão combatida (fl. 80-TJ) indeferiu o pedido de penhora, ao seguinte fundamento:
"Não faz sentido penhorar as prestações já pagas à autora pelos réus para ressarcir aquela dos valores que os réus ainda lhe devem. Seria o mesmo que substituir uma dívida por outra. Indefiro, por isso, o pedido formulado a tal propósito."
Em suas razões, a parte agravante alega que, tendo sido reconhecida a existência do débito, através de sentença transitada em julgado, pretende, agora, penhorar o montante pago pelos promissários compradores em relação ao contrato objeto da ação.
Ao final, pugna pela concessão do efeito suspensivo, bem como pelo conhecimento e provimento do agravo de instrumento aviado, para fins de reforma da decisão hostilizada.
Preparo, fl. 81.
Indeferido o efeito suspensivo, fl. 87.
A despeito de devidamente intimada para apresentar contraminuta, a parte agravada deixou transcorrer in albis o prazo, conforme certificado, fl. 90.
É o breve relatório.
Conheço do recurso voluntário, por presentes os pressupostos que regem sua admissibilidade.
A respeito da promessa de compra e venda, em sua obra "Direito Civil - Contratos em Espécie" (3ª Ed., p. 528), doutrina Sílvio de Salvo Venosa:
"Pelo compromisso de compra e venda regulado pela legislação específica, os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador. O promitente vendedor conserva tão-somente a nua-propriedade até que todo o preço seja pago, quando então a propriedade plena é atribuída ao comprador. Na conclusão de José Osório de Azevedo Jr. (1993:26), 'o contrato de compromisso de compra e venda gera, fundamentalmente, uma obrigação de dar, uma obrigação de fazer e, uma vez inscrito, acarreta o surgimento de um direito real em favor do compromissário comprador'".
No entanto, para que esses "poderes inerentes ao domínio" sejam devidamente transferidos ao compromissário comprador, é obrigatório o cumprimento da norma imposta no art. 1.417, do código civil:
"Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou o arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."
Conclui-se, então, que a disposição substantiva mencionada, consigna que a aquisição do direito real sobre o imóvel objeto de promessa de compra e venda submete-se a duas condições: 1ª) que não seja pactuado o arrependimento; 2ª) que se registre o contrato em Cartório de Registro de Imóveis.
A exequente, ora agravante, indicou à penhora o crédito que os devedores, ora agravados, possuem em relação ao imóvel objeto da promessa de compra e venda (fl. 67-TJ).
Posteriormente, atendendo ao comando judicial de fl. 73-TJ, reiterado à fl. 77-TJ, a agravante trouxe aos autos a certidão atualizada de registro do imóvel (fl. 79-TJ).
No entanto, da dita certidão não se extrai o registro do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda. O instrumento de fls. 10/15-TJ foi objeto de reconhecimento de firma e autenticação pelo Serviço de Notas, ou seja, em nada tramitou pelo Registro Imobiliário.
Em voto proferido neste egrégio Tribunal de Justiça, o eminente Desembargador Eduardo Andrade afirmou:
"EMENTA: ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FATO GERADOR NÃO CARACTERIZADO. A promessa de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, não transfere a propriedade (...). De se observar que, mesmo a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, há de ser registrada no Cartório de registro de imóveis, para que o adquirente comprador possa adquirir o direito real à aquisição do imóvel (art. 1417 do CC/2002)." (Apelação Cível/Reexame Necessário nº 1.0024.04.324490-4/001 - Data da publicação: 30/09/2005).
No mesmo sentido são as decisões do Superior Tribunal de Justiça:
"RESP. FALÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NÃO REGISTRADO. ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA. 1. A propriedade imobiliária transfere-se, entre vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. O direito real à aquisição do imóvel, no caso de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, somente se adquire com o registro. (...)" .(REsp 431.432 - SP, Relator: Ministro Fernando Gonçalves - DJ 27.06.2005 p. 396).
Na obra "Código Civil Comentado e Legislação Extravagante" (Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, 3ª ed. - p. 716), nos comentários ao art. 1.418, destaca-se a jurisprudência:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. CARÁTER REAL. Caráter real tem os direitos de promitente-comprador quando o contrato tem inscrição no Cartório Imobiliário. No sentido econômico o promitente-comprador é quase que proprietário do imóvel. Imitido na posse, só ele pode dispor do imóvel pela via de cessão de direitos. O promitente-vendedor tem apenas uma propriedade residual, não mais podendo exercer os direitos inerentes ao domínio. Cumprido o contrato, resta para o proprietário apenas a obrigação de fazer, que é da outorga da escritura de compra e venda (2.º TACivSP, in Cahali, Posse, p. 118 e 119 - JTACivSP 32/357)."
De mais a mais, a obrigatoriedade do registro, Serviço de Registro de Imóveis, imposta à formalização dos contratos de compromisso de compra e venda, também encontra respaldo na Lei 6.015/73, que trata dos Registros Públicos:
"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I - o registro:
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações."
Pois bem.
Como visto, o registro do compromisso não gera direito a propriedade, mas tão-somente um direito real decorrente do contrato.
Quaisquer bens negociáveis podem ser objeto de penhora, sendo certo que o compromisso de compra e venda gera, em favor do adquirente, os direitos reais relativos à aquisição do imóvel que lhe é objeto, como ressai dos artigos 1.417 e 1.418, do código civil. E tais direitos, por evidente, podem ser penhorados.
No entanto, apesar de indubitável a possibilidade de penhora sobre direito relativo a imóvel objeto da execução, se assevera incabível a penhora do domínio de bem que não esteja devidamente registrado em nome do devedor, uma vez que, segundo a legislação pátria (art. 1.245, do CC), o registro é ato constitutivo da transferência da propriedade imobiliária.
Se por um lado afigurar-se-ia perfeitamente lícita e legal a incidência de penhora sobre os direitos reais do imóvel prometido à venda por contrato à parte agravada, de outro lado, não se admite tal contrição por não ter sido registrado o compromisso de compra e venda, não havendo, pois, que se falar em nascimento de direito real para o promissário comprador.
Com tais considerações, NEGA-SE PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO AVIADO, E, DE OFÍCIO, ALTERA-SE O FUNDAMENTO DA DECISÃO para indeferir a indicação de penhora dos direitos que a parte agravada possui em relação ao imóvel objeto da ação, por não ter sido registrada a promessa de compra e venda.
Custas recursais pela parte agravante.
Para os fins do art. 506, III do CPC, a síntese do presente julgamento é:
1. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, E, DE OFÍCIO, ALTERARAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO para indeferir a indicação de penhora dos direitos que a parte agravada possui em relação ao imóvel objeto da ação, por não ter sido registrada a promessa de compra e venda.
2. CONDENARAM a parte agravante ao pagamento das custas recursais.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): GENEROSO FILHO e PEDRO BERNARDES.

SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO E, DE OFÍCIO, ALTERARAM A FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO.